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    李宇嘉:房地产新模式受关注,“租购并举”或是核心

    2022-03-29 11:39:05

    作者:广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉  

    01.

    近期,房地产新模式很受关注!领导也多次讲到,那么什么是房地产的新模式?这是个很大的命题。行业良性循环、租购并举、长效机制、存量运营、金融供给侧改革(比如REITs)等,都是新模式的内容。开发商、地方政府、金融机构、居民购房消费,都要探索新的模式。

     房地产新模式,为什么这么难产?

    比如:

    新的开发模式,就是告别“快周转、高杠杆”,转向高质量地建房子;

    新的供给模式,就是“租购并举”,发展住房租赁、搞存量运营;

    新的消费模式,就是先租后买,先小后大,梯度消费;

    新的管理模式,就是长效机制、“一城一策”,精细化。

    如果说,“租购并举”是新模式的核心,估计多数人会认同。“租购并举”是我们“二次房改”的核心,写进了十九大。但是,它的提出,不是一天两天了,国家为此发了两个重量级的国字号文件,即2016年的39号文,2021年的22号文。但是,租购并举真正落地,有点艰难。

     房地产新模式,为什么这么难产?

    所以,3月16日领导人明确表态,“提出向新发展模式转型的配套措施”。也就是,对于“租购并举”的新发展模式,上下已经达成了共识,关键是怎么落地。俗话说,一份部署、十分落实。显然,国家政策在落实的过程中,面临着巨大的阻力,这里,谈一下我自己的认识。

    02.

    不赚钱,是租购并举最大阻碍,但在广州、深圳等珠三角地区,形形色色的长租房,包括城中村、“二房东”、类住宅等,活得挺滋润的。早在国家大力发展长租房、保租房之前,他们在市场上已存在十几年了。单从规模上看,至少广深地区,“租购并举”早已建立,租房的人,超过了50%。

     房地产新模式,为什么这么难产?

    当然,这样的租赁,并不是“租购并举”想要倡导和鼓励的租赁:一是,这种租赁的秩序不好,比如随意涨租、苛扣押金;二是,这种租赁并不是规模化、机构化的租赁;三是,这种租赁的配套不玩完善,比如没有社区服务;四是,这种租赁是得过且过,不是安心的长期租赁。

    或者说,这种租赁不符合行业高质量发展,但要提振“租购并举”,就不得不面对这种原生的租赁模式。

    我认为,珠三角的“租购并举”,从来都是地上地下两条道路,黑道白道两股力量,并驾齐驱。非正规租赁模式,赚钱的秘笈有三:一是偷税漏税,二是打隔断,提高坪效,三是低成本。这三个方面,看似很低端,很野蛮,但打法很受用、很实在,也是这类长租公寓的核心竞争力。

    把这类型的长租房,称作非正规部队,现在国家鼓励的,就是正规部队。那么,面临这三个方面的竞争,正规部队怎么也打不过的。即便税收有减免,比如增值税按照5%征收率缴纳的减按1.5%计算,但还是要缴的;打隔断就别想了“N+1”过去让搞,现在都不让搞了。

    低成本更算不上了。税收、消防改造、配套等等,一样落不下。单单收储成本,也高得不得了。

    举2个例子:

    一个例子是,有村里人告诉我,一旦听说有政府的长租平台收房,他们便竞相抬高租金;另一个例子是,上下政府做了工作,白云区某创新园区周边的集体建设用地,确定要租给某国企租赁平台。没得到这宗地的,就从中作梗,散播“旧改更新”的虚假消息,让村民提高租金。

    03.

    当然,不管是政府的眼里,还是研究者的角度,都看不上这类非正规的长租公寓。但是,尽管我们瞧不上,他们在野蛮生长,租赁秩序差,租客的租赁的体验感也不好,但其生命力极其顽强、烟火气很浓。本质上,他们很接地气,顺应了市民对于低租金、区位好的租赁房源的需求。

    我发现,长期租住在城中村、园区或学校附近这类长租房里的,不仅有刚来大城市的打工仔,还有很多新毕业的大学生、珠江新城的一些白领。甚至,打工打了二十几年工的老市民们,50多岁了,一家人也继续租住在这里。很简单,住在这里既能节约支出,出行还很方便。

    说实话,现在新市民们,新就业大学生,年轻人,对未来的收入普遍都不乐观。但同时,又觉得大城市支出越来越高,所以对租金这类“巨额支出”就比较敏感。所以,这类地下的租赁生态,就应运而生了。可谓有什么需求,就有什么供给,哪里有需求,哪里就有供给。

     房地产新模式,为什么这么难产?

    市场的力量很强大,供给跟着需求走。近些年,珠三角品牌化的长租公寓,也就是我们眼里的正规军,也开始“非正规化”了。这很好理解,劣币驱逐良币,法不责众,有样学样。当监管部门对非正规的睁眼闭眼,非正规的活得很滋润,那么正规的就开始向非正规的模式靠拢。

    我们发现,很多品牌长租公寓,也开始收储城中村长租公寓,厂房配套宿舍,废弃的商业裙楼。因为,这些楼宇区位还不错,关键是成本很低。产权有瑕疵,消防不过关也没关系了,大家都这么干。正规的长租公寓是个小众产品了,这类非正规的长租房,才是大众化的。至少,在广州、深圳、佛山、东莞,这四个万亿GDP、千万人口的超级大城市,就是如此。

    不管是城中村的富二代,还是投资类住宅的地产基金,他们都懂得,规避政策,搞长租公寓,这个很赚钱。很多长租公寓的从业者告诉我,大城市的租赁生态很清晰了:哪里的房子好租,哪里人群密集,有市场,微观主体清楚的很。对市面上的存量房源,投资资金摸了几遍了。

    现在,珠三角大城市,住房租赁的生态或格局,已经定型。区位、品相稍好一点的房源或地块,要么自己经营长租房,要么改做酒店、做创新型用房,或者等着拆掉,搞商品房开发,基本不会拿来做坪效低的长租房。增量的租赁供应计划,比如保租房,只能往外走了。

    有来自上面的压力和目标,各地披露了大规模的保租房筹建计划,国家也将保租房作为“十四五”住房建设的重点。但从各地来看,基本上都是“国家队”在做,比如城投平台或国企租赁平台。但是,他们的成本很高,项目区位优势不突出,压力比较大,这种模式很难持续。

     房地产新模式,为什么这么难产?

    04.

    保租房的目标完成,要么是国家队在苦苦支撑,讲站位、讲正确,不得不做;要么就是存量认定,本质上就是算数;长租房,要么针对小众化的高端租赁,要么被逼之下不得不向非正规租赁靠拢。可以说,面对非正规租赁的竞争,作为正规军的保租房、长租房难有起色。

    可以说,在珠三角,只要还在默认城中村的违法建筑,默认类住宅大行其道,“租购并举”要搞起来,就挺难的!

    更重要的一点在于,各地方对房地产依赖度不减,造成“租购并举”的生态环境被破坏。最典型的是,租赁企业收储房源,其谈判地位就没有优势,成本就下不来。比如,近期各地开始刺激楼市,鼓励购房消费,旧改重新启动等等。一旦房价开始上涨了,租售比就又开始下降了,导致参与租赁业务这个新模式,越来越不赚钱,租赁企业的积极性自然就不高。

     房地产新模式,为什么这么难产?

    2019年Top20城市租售比

    这只是其一。

    从土地出让,到规划报建,到开发商融资,再到预售和销售,最后到竣工验收,物业管理等,商品房市场有一整套非常成熟的审批流程,风险控制流程。但是,对于租赁住房来说,并没有建立这套流程。比如,有几家长租公寓告诉我,不管是新建的长租房,还是商办或工业宿舍改建为租赁住房用途的,都要求按照住宅社区的标准,配建6%的公共配套设施。

    他们提出了异议,反复和管理部门讲道理,长租房或保租房,主要解决年轻人、新市民特殊的住房需求,也就是刚来到城市,需要落脚,或买房前的一段时期租赁,他们对公共配套的要求低于商品住房小区,或只需要某些独特的配套设施,比如公共厨房、社区活动空间等。

    但管理部门就说一句,“是不是居住社区?是居住社区,应该按居住社区来供应公共配套”。更有甚至,还把开发商代建配套设施惯常做法拿出来,要求长租公寓配建公服,移交给街道。

    当然,发文件、做流程,这是很方便的。最关键的是,租赁的物权,与产权差距太大了。比如,长租企业拿租赁合同,根本无法办理规划报建,必须得地主方或业主方出马才行。但是,如果有多个业主方或地主方,或者业主方还得征得上级公司的同意,规划报建效率就低了。

    融资也是一样的,没有抵押物,那就无法融资。即便是国企租赁平台,想融资,也得有大股东的担保。

    上周,我与国内某知名长租公寓企业负责人聊天,谈到企业运营过程中的困难,他讲了个案例给我。他们统租了一栋物业的其中六层,做长租公寓,但这栋物业只有一个大产权证,未作产权分割,经营地址无法明确,导致他们无法申请营业执照,面临着非发经营的风险。

    最后是怎么操作的呢?他们自己把这一栋物业所有房子进行了“自编号”,并写了个说明,大致意思是,该栋物业有多少层、多少房子,我们租赁了3-8楼自编号为%#*&;的物业做长租公寓。然后,他们拿着这个说明,找了市场监管局的熟人,经过几次沟通,才获得了通过。

    负责人告诉我,类似这种情况,全靠管理部门的“主观裁量”,市场监管局完全可以坚持原则、照章办事,不出具营业执照。讲这些案例,是想告诉大家,“租购并举”要想真正落地,必须要赋予租赁物权,这种权利,在某种程度上,是要等同于产权的,否则,超弱势地位很难改变。

    住房租赁,特别是保租房,是对存量资源的盘活和再利用。但在珠三角,过去几十年违法建筑大行其道,过分鼓励微观市场自我创新,无秩序的创新,导致存量物业的标准化程度很低,数据维度不健全,产权瑕疵一大摞,工商登记、公摊面积、消防标准、确权等上的规范,欠账太多。

    总结来看,珠三角发展高质量的“租购并举”,挺难的。一是,只要还在默认城中村违法建筑,默认类住宅大行其道,默认其对城市化红利的汲取,“租购并举”就比较难;二是,只要租赁物权的弱势地位不改,加上存量物业一大堆烂账,就无法消除各部门对冲风险的预期。

    很简单,你有块地、有个房,有恒产有恒心,权利边界很明确,公事私事办理,都有个保障,不管是公家办事,还是银行贷款,大家都认你。但说到租赁,就完全不同了。当然,形势也正在改变。但中短期内,没那么容易。上面讲得两个问题,需要久久为功,也需要魄力。

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    来源:金融界 李宇嘉

    
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    责任编辑:赵路 RF13155

    

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